건물을 임대하는 경우에는 통상 월세로 임대하거나 전세로 임대를 하죠, 월세로 임대 하는 경우에는 법인이 월세에 대한 수익이 발생하지만 전세로 임대를 하는경우는 보증금만 받기 때문에 임차인으로 부터 정기적인 수익을 받는 형태는 아니라서 익금으로 과세하기가 곤란했었습니다. 그래서 전세로 임대 하는 경우에는 법인이 임차인으로 받는 임대보증금으로 부터 예금 정기이자 수준의 이자를 지급받는 것으로 간주하여 정기이자의 이율만큼 보증금에 대하여 과세하는 것이 간주 임대료 입니다. 따라서 월세나 전세가 동등한 임대용역을 제공함에 대해 과세 할 수 있기 때문에 과세 형평에 구현 되는 법 조항이라고 할 수 있겠네요.
간주임대료에 대한 법 규정은 법인세법, 소득세법, 부가가치세법 세가지 법에 모두 있습니다.
다만 법의 취지는 같으나 법 조항이 많이 다르니 어떤 법을 적용하고자 하시는지 파악 하시고 조문을 살피는게 좋으실 것 같네요, 법인사업자라면 법인세법, 개인사업자라면 소득세법, 법인,개인사업자가 부가가치세 신고를 하여야 하는경우에는 부가가치세법을 참조 하시면 될 것 같습니다.
오늘은 법인세법 임대보증금에 대한 간주 임대료에 대해서 설명 해드리고자 합니다.
모든 법인은 세무 기장의 의무가 있죠. 기장을 하는 법인인 경우가 일반적이니 이 경우부터 설명을 드리고, 특별한 특이 사항에 대해서 설명 드리고자 합니다. 법인세법상 간주임대료는 모든 법인에 대해 과세 하지 않습니다. 일정 요건을 갖춘 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인으로 보는 경우에만 간주임대료가 과세가 되는데요. 일정요건은 다음과 같습니다
- 차임금적수가 자기자본적수의 2배를 초과하는 차입금 과다법인 일것
- 임대용 부동산이 총 자산의 50%이상을 차지하는 부동산입대업을 주업으로 하는 법인일것
- 영리 내국 법인일것
해당 부동산을 주업으로 임대하는 법인으로 보는 경우에만 간주임대료 산식에 의해서 익금을 계산하고 과세를 합니다.
간주 임대료는 다음과 같이 계산하며 소득처분은 기타사외유출로 처분을 합니다.
| 보증금적수-건설비적수*이자율*1/365-금융수익 |
- 보증금적수에는 주택 보증금은 제외하고 적수는 임대개시일부터 계산합니다. 임대보증금 수령일이 아님에 유의하셔야 합니다.! 적수는 초일은 산입하고 말일은 불산입 하지만 어떤 학자들은 말일도 산입하는 분도 계십니다. 절세를 위해서는 말일 불산입이 낫겠죠. 하루라도 과세대상에 안들어가면 이득일 테니까요.
- 건설비 적수는 건물의 취득원가와 자본적 지출의 적수를 말합니다. 건물의 취득원가는 건물의 취득일 부터, 자본적지출은 자본적 지출을 실제로 지출한 날부터 계산하시면 됩니다.
- 이자율은 정기예금 이자율로 합니다.
- 금융수익은 이자수익, 배당수익, 신주인수권처분이익, 유가증권처분이익의 합계액으로 하되 각 항목이 음수인 경우에는 0으로 보고 발생주의 개념으로 이자수익을 산정합니다.
법인이 장부를 기장한 경우에는 위와 같이 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인만이 간주임대료를 계산합니다. 하지만 법인이 장부를 기장하지 않은경우에는 모든 법인이 간주 임대료를 계산하게 됩니다. 또한 기장을 하지 않은 법인의 경우에는 주택에 대한 임대 보증금도 모두 합하여 계산합니다. 또한 이경우 소득처분은 대표자 상여로 처분하여 다시한번 대표자에게 소득세를 과세 하는 법적 구조를 가지고 있습니다. 천재 지변 기타 불가항력의 사항으로 장부가 멸실 훼손 되어 추계 방식으로 간주 임대료를 계산 하는 경우에는 대표자 상여가 아닌 기타사외유출로 처분합니다.
| 보증금적수*이자율*1/365-금융수익 |
- 기장한 법인의 경우와 동일하게 보증금 적수를 계상하나 이경우에 주택에 대한 임대보증금 수령액도 임대보증금 적수에 포함 시킵니다.
